İmar Kanunu 18. Madde (Uygulaması ve İmar Düzenlemesi)

İmar alanı içerisinde bulunan arsa ve araziler, İmar Kanunu 18. Madde dahilinde yer verilen hükümler gereğince düzenlenir. Yasaya göre mücavir alan içerisinde bulunan imar düzenlemeleri belediyeler tarafından, mücavir alan dışında bulunan imar düzenlemeleri valilikçe yerine getirilir.

Bu düzenlemelerin yerine getirilmesinde, hak sahiplerinin muvafakati aranmaz. İmar düzenleme yetkesini elinde bulunduran belediyeler veya valilikler, hak sahiplerinin arsa ve arazilerinin birbirleri ile olan imar durumlarını, yol fazlaları, kurumlar ve belediyelere ait yerleşim yerleri ile imar durumlarını düzenlemeye resen yetkilidirler.

Mücavir alan içerisinde kalan arazilerin imar planına uygunluğu, parsellere ayrılması, müstakil, kat mülkiyeti veya hisseli mülkiyet esaslarına göre dağılımı da bu türden yetkiler içerisinde gerçekleştirilir.

İmar Kanunu’nun valilikler ve belediyeler tanıdığı yetkiler dahilinde, kamu yararı gözetilmek şartı ile arazi ve arsaların kentsel faaliyetler için ayrılması da söz konusudur. Hatta bu amaç için umumi hizmet alanlarına ilişkin arsa ve araziler üzerinde tesislerin inşası da söz konusudur. Bu gibi dağılımlarda değer artışları göz önünde bulundurularak, düzenleme ortaklık yapı dağılımı da gerçekleştirilebilir.

Kamu yararına ayrılmış imar alanları, düzenlemeye konu arsa ve arazilerin en fazla %45 üzerinden gerçekleştirilebilir. Arazi ve arsanın tamamında kamu yararına imar düzenlemesi gerekiyorsa, mutlaka muvafakat gereklidir. Hiçbir şekilde hak sahibi bunun için zorlanamaz.

İmar Kanunu 18. Madde Amaç

İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde yer verilen hükümlerle, belediyeler ve valiliklere imar planına uygun düzenlemeler için kamu yetkisini kullanma hakkı verilmiştir. Her ne kadar amacı bu olsa da, aynı zamanda mülkiyeti elinde bulunduran hak sahiplerinin hakları da korunmak istenmiştir.

Yasaya göre imara uygun alanlar oluşturmak için, yeni adalar ve parseller oluşturulabilir, kamu kurumları veya belediyelere ait yerlerle birleştirme yapılabilir. Bu sayede çağın gereklerine uygun, kamu yararı gözetilerek imar planları gerçekleştirilebilir.

İmar Kanunu 18. Madde Temel İlkeleri

İmar Kanunu’nun ilgili maddesi, imar planlamasında kamu yetkisini elinde bulunduran belediye ve valiliklere geniş yetkiler tanımıştır.

Ancak bu işlemlerin gerçekleştirilmesinde;

• İmar planının 1/1000 veya 1/1500 ölçekli olması gerekir.
• Düzenleme ortaklık payı %40 olmalıdır.
• İmar planı düzenlemesine dahil edilen alanda, mutlaka imar planına uygun konut alanı bulunmalıdır.
• Bu amaçla uygulamaya dahil olan alan, bir parsel olarak değerlendirilemez.
• Bu türden imar alanı oluşturma işlemler belediyelerin ve valiliklerin resen yapabileceği işlemler arasında yer alır.
• Düzenleme sahası dışında kalan bağımsız alanlar, imar parseline uygun olmadığı gerekçesi ile bedele dönüştürülemez.
• İmar Kanunu’ndan kaynaklı yetkilerin kullanılmasına yönelik, tapu idaresinin karşı koyma yetkisi bulunmaz.

Türünden prensipler benimsenmiştir. Kamu yararının tartışmalı olduğu durumlar için, mülkiyet hakkını elinde bulunduran hak sahipleri mülkiyet hakkını korumak için, idareye yönelik itiraz edebilir ve yasal başvurularını gerçekleştirebilirler.

(DOP) Düzenleme Ortaklık Payı İle İlgili Esaslar

(DOP) düzenleme ortaklığı payı, kamu yararına dinlenme tesisleri, ulaşım alanları, sosyal ve kültürel faaliyet alanları, güvenlik için karakol gibi uygun alanlar oluşturmak anlamını taşır. Bu anlamda kamu yetkisini elinde bulunduran belediyeler ve valilikler, belirlenen özel mülkiyetler kamulaştırma işlemini gerçekleştirirler.

Resen yapılan bu işlemlerde, mülkiyeti elinde bulunduran hak sahipleri de gözetilerek gerekli ödemeler yapılır. Kamulaştırma ödemeleri, sadece plana dahil edilen bölüm için gerçekleştirilir.

Kamu yararı görülen düzenleme ortaklık yapıyı için;

• Düzenlemeye giren tüm parsellerden eşit oranda alım yapılır.
• Dop uygulamasında, taşınmazın düzenlenmeden önceki kısmı üzerinden hesaplama yapılır.
• Dop düzenlemesi hiçbir şekilde, belediyelere parsel oluşturmak veya daha sonra kullanılmak için yapılamaz.
• Daha önce bu amaç için ayrılan tahsisli yerler için, düzenleme ortaklık payı düzenlemesi yapılamaz.
• Düzenleme ortaklık payı düzenlemesi, kamulaştırma sonrası kalan kısma uygulanır.
• Düzenleme ortaklık payı tek bir düzenleme ile alınır.

Yeniden düzenlemenin gerekli olduğu durumlarda, belirlenen oranların yüksek olmasına halinde, ortaya çıkan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Gibi esaslar uygulanır. Bu sayede kamu yararına düzenlemeler kolaylaştırılırken, mülk sahibinin de düzenleme ortaklık payı uygulaması ile hakları korunmuş olunur.

İmar Kanunu Madde 18 Ek Fıkralar

İmar Kanunu’nun 18. Maddesine dayanılarak yapılan imar düzenlemelerinde, bir takım aksaklıkların giderilmesi, yer verilen hükümlerin netlik kazanması için, yasa koyucu bazı ek fıkralara yer vermiştir 04.07. 2019 tarihli ve 7181/9 sayılı oluşturulan ek fıkraya göre, düzenleme ortaklık payı uygulaması kapsamına alınan yerler ayrıntılı olarak belirtilmiştir.

Milli Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığına bağlı tesisler düzenlemeye dahil edilmiştir. Yerleşim yerinin yol, meydan, park, çocuk bahçesi, otopark, karakol ve ibadet yerleri de düzenleme dahilindedir. Belediyeler eliyle yürütülen belediye hizmet alanları, resmi kurum alanları, mezarlık alanları, sosyal ve kültürel tesisler de bu düzenlemelerden faydalanacaktır.

Taşkın alanlarına yapılacak kontrol tesislerinin düzenlemeye tabi olan alanlarda, ortaklık payı düşülmesinden sonra kalan kısmın hazine mülkiyetinden karşılanması esas alınmıştır. İmar Kanunu’nun 18. Maddesine atıfta bulunan, 14.02.2020 tarih ve 7221/7 ek fıkra hükümlerine göre, imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararları ile iptal edilmesi hususları konu edinilmiştir.

Dava konusu imar alanının kamu hizmetlerine ayrılmış alan olması durumunda, belirlenen alan üzerinde yapının varlığı söz konusu veya başka bir nedenle düzenlemenin imkansızlık olması, eski parsel durumuna dönülemeyeceği durumlarda, öncelikle dava konusu parsel sahibinden muvafakat alınması bu sayede anlaşmanın sağlanması gerekir. Anlaşma sağlanamaması durumunda, davacı hak sahibinin kök parseldeki payı göz önünde bulundurularak, ortaklık payı ödemesi yapılır.